I utgangspunktet skal alle tomter ha en egen reguleringsplan før man kan sende inn byggesøknad, men mange eiendommer er bebygget uten reguleringsplan likevel. Dette er fordi kommunen i enkelte tilfeller tillater bygging på bestemmelsene i kommuneplanen eller innvilger dispensasjon fra kravet om reguleringsplan. Dette er imidlertid ikke vanlig å få gjennomført i dag.

Reguleringsplanen gir de ytre rammene for hvordan tomten kan utvikles. Hvis man ønsker å utvikle tomten annerledes enn reguleringsplanen legger opp til, må man lage en detaljregulering for å få realisert prosjektet sitt. Hvis eiendommen er uregulert, og kommunen ikke har egne bestemmelser i kommuneplanen som åpner for å bebygge uregulerte eiendommer, må man lage en detaljregulering for å legge rammene for å bygge det man ønsker. For å lage en detaljregulering må man benytte en planfaglig konsulent. Frost Arkitekter har mange års erfaring som planfaglig konsulent, og har fulgt flere prosjekter fra oppstart av detaljregulering til ferdige bygg med ferdigattest.

Detaljregulering gir stor verdiøkning og forutsigbarhet når reguleringsplanen er vedtatt. Men en reguleringsprosess kan innebære en risiko for at reguleringsplanen ikke blir vedtatt, eller blir endret underveis. Det er mange instanser som skal uttale seg om reguleringsplanen, og man må belage seg på forhandlinger i prosessen. Reguleringsplanen kan endre seg som følge av kommunens krav til hvordan man skal forholde seg til uttalelsene fra berørte instanser, eller den politiske majoritetens syn på temaer som berøres av reguleringsplanen. Det er vanlig at prosessen frem til ferdig vedtatt detaljregulering kan gå over tid, fra ett til flere år.  

Fra mulighetsstudie til planinitiativ:

• Prosessen for å lage en detaljregulering begynner med en mulighetsstudie. Frost kartlegger tomtens føringer i gjeldende reguleringsplan og kommuneplan, hva som ligger til rette av infrastruktur samt kommunens visjoner for fremtidig utvikling. Vi kartlegger også områdets særpreg og hvilke verdier og muligheter tomten har som utgangspunkt. Dette kan være verdier som utsikt, solforhold, beliggenhet, kulturminneverdier eller spesielle naturtyper. Vi tilpasser mulighetsstudien opp mot kundens ønsker for utvikling av tomten.

• Vi lager overordnede skisser og illustrasjoner, som gir kunden en bedre forståelse av prosjektet og forenkler dialogen.

• Dersom det er nødvendig for å sikre prosjektets gjennomførbarhet, har vi dialog med andre fagområder. Dette kan for eksempel være hvis støy, veiadkomst eller grunnforhold kan være avgjørende for realiseringen av den ønskede utviklingen.

• Basert på mulighetsstudien lager Frost et planinitiativ som sendes inn til kommunen. Planinitiativet består av tegninger og et tekstdokument som beskriver ønsket utvikling og en oppsummering av føringene vi har kartlagt i mulighetsstudiet. Mange kommuner har en egen mal for planinitiativ.

• Frost sender inn planinitiativet og anmoder om et oppstartsmøte med kommunen.

• I oppstartsmøtet kommer kommunen med tilbakemelding til planinitiativet, hvilke rapporter de mener må utarbeides, hvem som må varsles, om det er behov for dialogmøter eller uenigheter som må avklares. Etter oppstartsmøtet skriver kommunen et referat.

• Kommunen kan beslutte å stoppe planinitiativet. Da kan man kreve å få lagt fram planinitiativet for kommunestyret (eller politisk utvalg) for endelig avgjørelse.

Fra planforslag til vedtatt detaljregulering:

• Oppstarten av arbeidet med detaljreguleringen må kunngjøres. Da lager Frost et varslingsbrev som sendes til alle berørte naboer, relevante offentlige myndigheter og andre instanser som bør høres. Kunngjøringen må også annonseres i en avis som er mye lest på stedet, i tillegg til kommunens nettside. Vanligvis er det 3 ukers varslingsfrist.

• Frost utarbeider et planforslag for detaljreguleringen. Dette inneholder blant annet en planbeskrivelse, et reguleringsplankart, reguleringsbestemmelser og illustrasjoner som viser mulig prosjekt. Uttalelser og rapporter kommunen stilte krav om i oppstartsmøtet må utarbeides, og planforslaget tilpasses rapportene hvis nødvendig.

• Planforslaget sendes deretter til kommunen. Der har den 12 ukers saksbehandlingstid fra kommunen anser saken som komplett.

• Kommunen skriver et saksframlegg som skal behandles politisk med en avstemning ved 1. gangs behandling i kommunestyret.

• Hvis planforslaget blir vedtatt ved 1. gangs behandling legges det ut på 1. gangs høring og offentlig ettersyn av kommunen. Vanligvis er høringsperioden 6 uker.

• Hvis det kommer inn merknader i høringsperioden må disse svares ut, eller planforslaget justeres av Frost. Så sendes planforslaget tilbake til kommunen.

• Planforslaget behandles politisk med en avstemning i 2. gangs behandling. Hvis planforslaget vedtas, sender kommunen ut en kunngjøring om vedtatt detaljregulering til berørte parter.

• Når detaljreguleringen er vedtatt kan man sende inn byggesøknad, og starte byggingen når søknaden har fått tillatelse til igangsetting.