seksjonering
HVA ER EN SEKSJONERING?
En seksjonering er søknad om å dele opp et bygg eller en eiendom i flere frittstående enheter eller seksjoner. Eiendommen deles ikke og har fortsatt samme gårds- og bruksnummer etter at seksjoneringen er gjennomført. Seksjonert eiendom kan ha forskjellig gateadresse (typisk hver sin bokstav etter gatenummeret).
Eksempel og veiledning for situasjonsplan som vedlegg til seksjoneringssak.
For at seksjoneringen skal kunne godkjennes må inndelingen være i tråd med gitt byggetillatelse. Dersom det kreves bygningsmessige endringer for å søke om seksjoneringen er det nødvendig med en byggesøknad om endring av eksisterende bygg før det kan søkes om seksjonering. Endringene må være gjennomført og det må være innvilget ferdigattest i en slik byggesøknad.
Det er kommunen som har ansvaret for seksjoneringen, og som gir tillatelse til seksjonering. Deretter oversender kommunen seksjoneringsvedtaket og tilhørende dokumenter til Kartverket som registrerer seksjoneringen.
Dersom eiendommer eller boliger ikke er seksjonert, kan det fortsatt være flere boenheter i samme bygg. Uselvstendige boenheter og hybler er typiske eksempler på dette. En del flermannsboliger er ikke seksjonert, ofte fordi de benyttes som eneboliger. Når boligen ikke er seksjonert, kan heller ikke enhetene omsettes fritt og boenhetene må selges samlet. De kan likevel har status som flermannsbolig i matrikkelen. En seksjonering vil derfor normalt gi betydelig verdiøkning ettersom to fristilte enheter oppnår høyere pris til sammen enn en samlet større enhet.
En del flermannsboliger er seksjonert, men utearealene er ikke seksjonert. Det er mulig å seksjonere utearealer i egen seksjoneringssak. Dersom utearealene skal seksjoneres må utearealene tilfredsstille kravene til uteareal i gjeldende reguleringsplan. En slik løsning gir vanligvis betydelig verdiøkning fordi utearealene ikke lenger er felleseie og man unngår konflikter rundt bruk og vedlikehold av slike utearealer.
En del ønsker å innlemme tilleggsareal (for eksempel boder i loft og kjeller) i bygårder i tilleggende seksjoner. Dette krever som regel samtykke fra styret og krever at arealene fysisk forbindes med trapp og eller dører og at man ikke må gå via fellesareal. Slike endringer krever som regel byggesøknad (søknad om bruksendring) i forkant av seksjoneringssøknaden. I bygårder og leilighetsbygg er det særlig viktig at eventuelle brannskiller opprettholdes på forsvarlig måte.
Seksjonering av eiendom gir normalt betydelig verdiøkning på eiendom ettersom seksjonene kan omsettes fritt hver for seg.
Ordliste:
Bruksenhet - et avgrenset areal av en eiendom som er seksjonert etter reglene i eierseksjonsloven, som en seksjonseier har enerett til å bruke. En bruksenhet må ha innvendige arealer og kan også ha utvendige arealer. En bruksenhet kan kun ha en hoveddel, men kan ha flere tilleggsdeler.
Boenhet –bruksenhet som har alle hovedfunksjoner, det vil si stue, kjøkken, soverom, bad og toalett, og som skal brukes til boligformål.
Hoveddel – Del av bruksenheten som er innvendig sammenhengende og klart avgrenset del av en bygning, med egen inngang.
Tilleggsdel - deler av bruksenheten som en seksjonseier har enerett til å bruke, men som ikke er en del av hoveddelen eller henger direkte sammen med denne.
Eierseksjon - eierandel i en seksjonert eiendom, der eieren har enerett til å bruke en bestemt del av eiendommen, men der hele eiendommen er i sameie med andre seksjonseiere. Den delen eieren har enerett til, kalles bruksenhet.
Eierseksjonssameie - To eller flere personer eier bygningen og/eller tomten i sameie med en fastsatt brøk, men samtidig har hver sameier en varig og eksklusiv bruksrett til en bruksenhet – dvs. en bolig eller et lokale i bygningen.
Fellesareal - de delene av eiendommen som ikke disponeres eksklusivt av en seksjons-/andelseier og som ikke inngår i bruksenhetene.
Seksjonering - å dele en eiendom i flere bruksenheter.
Reseksjonering - en ny seksjonering av en tidligere seksjonert eiendom.
Sameiebrøk/ eierandel - et forholdstall eller brøk som gir uttrykk for seksjonseierens forholdsmessige eierandel i et sameie.
Eierseksjonsloven - lov som regulerer rettsforholdene til seksjonerte eiendommer.
Realsameie - eierforhold knyttet til en annen eiendom (matrikkelenhet) enn bruksenheten. Typisk kan felles avkjøringsvei inngå i et realsameie. Eieren kan ikke selge sin sameieandel til en annen uten samtidig å overdra den eiendom sameieandelen er knyttet til.
Vedtekter - en bestemmelse om bruk og vedlikehold av seksjonene og eventuelle fellesarealer. Alle eierseksjonssameier skal ha vedtekter.
Tinglysning - offentlig registrering av en avtale mellom to parter om rettigheter og forpliktelser som angår fast eiendom hos kartverket.