SLIK JOBBER VI I BYGGEPROSJEKTER

Det første vi gjør når vi møter ny kunde, er å avklare omfang og størrelsen på prosjektet. Vi kan bidra med råd og veiledning i deler av prosjektet og i utvalgte faser, eller følge prosjektet hele veien. 

Vi tilpasser prosess og omfang av arbeidsoppgaver til hvert enkelt prosjekt, og vil fra starten av gi dere vår anbefaling ut fra den forståelsen vi får for deres prosjekt. 

Mulighetsstudie

I denne fasen kartlegger vi hovedpremissene for prosjektet. Vi avklarer rammene for vårt oppdrag, i forhold til dine drømmer og behov. 

I mulighetsstudien møter vi dere med helt blanke ark, men med vår erfaring og gode råd i bagasjen. I et oppstartsmøte kartlegger vi hvor i prosessen dere er, hva dere har behov for å få hjelp med for å komme videre og hvordan vi sammen kan realisere det dere ønsker å oppnå. 

Fasen avrundes med et møte hvor du får overlevert en konseptskisse og en beskrivelse av mulighetene vi ser i prosjektet deres. Det er viktig for oss at dere tar med dere denne hjem, og bruker tid på å fordøye og tenke gjennom om vi har fanget det som er viktig for dere. Gode tilbakemeldinger er viktig for det videre arbeidet.

I denne fasen er det viktig at dere tar stiling til:

  • Deres behov. Hva er det dere trenger? Hva savner dere slik dere har det i dag? Hva hadde vært fint å ha? 
  • Hvor mye eller stort vil dere bygge?
  • Hva er økonomien i prosjektet? Om vi må prioritere, hva er viktigst?
  • Er det noen kvaliteter ved tomt eller eksisterende bolig osv det er viktig for dere at vi fokuserer på?
  • Hva tenker dere om ulike miljøtiltak, redusert energiforbruk eller levetid for prosjektet?
  • Har dere noen forbilder eller eksempler dere liker? Ta gjerne med bilder eller utklipp. 

Hva gjør vi? 

  • setter oss inn i og lager en oversikt over byggeprogram, hvilke rom og funksjoner skal med i prosjektet
  • gjennomgang av byggherre-/brukerkrav, og synliggjøre dette skriftlig
  • kartlegge relevante myndighetskrav
  • utarbeide volum- og plankonsept, idéskisser og referanseillustrasjoner, og drøfte disse med oppdragsgiver
  • forestå plassering av prosjektet på tomt, adkomst, utsikt, lokalklima og omgivelser
  • utrede alternative løsninger på en prinsipiell og oversiktlig måte

Skisseprosjekt

I denne fasen utvikler vi byggets plassering på tomten, romorganisering og byggets form. Du får presentert et forslag til planløsning og uttrykk på bygget.

Før oppstart av fasen forutsettes det at du har tenkt nøye igjennom forslaget vi presenterte i forprosjektet og kommer med tydelige tilbakemeldinger på dette.

Med utgangspunkt i forprosjektet og deres tilbakemeldinger på dette utarbeider vi tegninger og illustrasjoner som viser et forslag til planløsning og fasadeuttykk. Konstruksjon og materialer vil diskuteres, og er med å legge føringer for hvordan bygget kan utvikles. I denne fasen skal man tenke innovativt og tørre å vurdere nye løsninger, og hvilken teknologi som skal innarbeides i prosjektet. 

I denne fasen er det aktuelt å avholde en forhåndskonferanse med kommunen. Forhåndskonferansen skal avklare temaer som aktuelle lover og forskrifter, dokumentasjonskrav, krav til plassering saksbehandlingsrutiner, krav til ansvarlig foretak uavhengig kontroll, tilsyn og mer. Forhåndskonferansen bør avholdes senest ved utgangen av skisseprosjekt, da den har påvirkning på videre arbeid med prosjektet.

Resultatet av skisseprosjektfasen vil ofte være ganske tett opptil det ferdige byggete prosjektet, og det er derfor viktig at dere tenker nøye gjennom forslagene vi kommer med. Ved å bruke god tid i denne fasen kan vi unngå mange revisjoner. Vi legger normalt opp til 2 kundemøter med to påfølgende revisjoner i denne fasen, men dette avklares i hvert enkelt prosjekt.

Fasen avsluttes med et møte der det videreutviklede prosjektet blir presentert.

I denne fasen skal dere ta stilling til:

  • Svarer forprosjektet på våre ønsker? Hva er det vi savner?
  • Hvilke rom/funksjoner har vi behov for?
  • Hva slags uttrykk/stil/materialer ønsker vi? Kom gjerne med eksempler dere liker.

I denne fasen arbeider vi med: 

  • gjennomgå rom-, funksjons- og byggeprogrammet med dere
  • foreta befaring og nødvendig registrering av eksisterende forhold
  • vurdere behov for oppmåling av tomt (og evt. bygninger) der form og størrelse på tomta er kritisk
  • vurdere behov for engasjement av andre rådgivere (for eksempel brann, ventilasjon, bæresystem)
  • skaffe digitalt kartgrunnlag med nødvendig måleriktighet/nøyaktighetsgrad
  • foreslå arkitektonisk utforming og oppdeling av bygningsmessige volumer
  • utvikle løsninger for utvendig arealdisponering, adkomst og trafikkforhold
  • klarlegge ytre og indre miljøfaktorer, og tiltakets mulige konsekvenser
  • etablere hovedtrekk i teknisk struktur og rom
  • vurdere antatte etasjehøyder og konstruksjonsmoduler, og fastsette posisjon for grunnplan, fasader og takflater
  • vurdere prosjektets areal, volum og kostnader på et enkelt, men realistisk nivå
  • utarbeide nødvendig presentasjonsmateriale for å dokumentere arbeid utført i skisseprosjektfasen
  • avklare relevante myndighetskrav ift. ytre og indre rammer og mulige konsekvenser
  • ivareta krav til arkitektonisk utforming og visuell og funksjonell kvalitet
  • organisere egen prosjektering med nødvendig faglig kompetanse for oppgaven
  • formidle relevant prosjektinformasjon til interne og eksterne medarbeidere og følge opp arbeidsoppgaver
  • kvalitetssikre egne tegninger og dokumenter ift. myndighetskrav (se MAKS 10)
  • utarbeide nødvendig dokumentasjon for å gjennomføre forhåndskonferanse
  • bidra til utarbeidelse av tiltaksplan

Byggesøknad

I denne fasen utarbeider vi nødvendig underlagsmateriale for byggesøknad. FROST Arkitekter bruker Byggsøk sin tjeneste for å levere digitale søknader. 

Søknaden kan utformes på to ulike måter: 

  • ett-trinn søknad, der alt er avklart og klart for å bygges. Vi må ha avklart hvem som skal ha ansvar for bygging av de ulike delene av bygget, og alle nødvendige fagfelt må være prosjektert ferdig før innsending av søknad.
  • oppdelt byggesøknad der man først søker om en "ytre ramme" og så om en "igangsettelse".
    • I rammesøknaden fastlegges prosjektet sine ytre rammer; hvordan prosjektet ser ut fra utsiden med størrelse, høyder, fasadeutttrykk, plassering av dør- og vindusfelt med mer. Dette forplikter for videre faser, og selv om det fortsatt er mulig å justere på ting på innsiden er det viktig at det meste har falt på plass. Du får avklart om kommunen vil gi tillatelse til prosjektet slik det er utformet eller ikke.
    • I igangsettelsessøknaden må alle områder for prosjektering og planlegging være ferdig, i tillegg til at man må ha klarlagt hvem som skal ha ansvar for å bygge de ulike tingene. 

Før søknaden kan sendes inn til kommunen, varsles naboene med nødvendige tegninger. De har da mulighet til å komme med innspill og kommentarer til prosjektet. Kanskje har dere snakket med naboene og vet at det er noe de er spesielt opptatt av. Hvis dette er ting dere ønsker å imøtekomme eller diskutere med oss er det viktig å opplyse oss om dette slik at vi kan ta hensyn til det. Vi vil alltid anbefale å prøve å ha en ryddig og god dialog med alle naboer, og gjerne informere de tidlig i prosessen om at dere har byggeplaner slik at de får tid til å venne seg på det. 

FROST Arkitekter er vanligvis ansvarlig søker. Dette innebærer at vi er prosjektets bindeledd til myndighetene. Vi har ansvar for at søknaden inneholder nødvendige opplysninger slik at kommunen skal kunne ta stilling til om tiltaket er i samsvar med lovverk, bestemmelser og tillatelser gitt i eller i medhold av byggesakslov.

I denne fasen er det viktig at dere tar stilling til:

  • Er skisseprosjektet et godt utgangspunkt for å sette i gang med bygging?
  • Hvor skal vi plassere det store bildet/skjenken fra bestemor/designerstolen?
  • Innehar huset fleksibiliteten vi behøver? Er det noen funksjoner vi kan slå sammen?
  • Har vi økonomi til å bygge dette huset?

TILBUDSUNDERLAG

Noen ønsker å få avklart eller stipulert byggekostnader i tidlig fase. Det er mulig å be om priser på bygging også i Skisseprosjektfasen, men vi anbefaler å få avklart hvilke løsninger og materialvalg dere ønsker for prosjektet før man ber om pris. 

Vi kan hjelpe dere med beskrivelse og underlagsmateriale for å be om pris på det som skal bygges. Vi har også mulighet til å hjelpe dere med anbefalinger til håndtverkere som vi har god erfaring med. 

Vi kan bistå i utsending av underlagsmateriale for prising, vektig og vurdering av innkomne tilbud og evt avklaringer i prosess med å justere kostnadsnivå eller finne alternative byggemåter der håndverker har sine foretrukne metoder. 

Jo mer man klarer å spesifisere i forespørselen, jo "riktigere" blir prisen dere får fra entreprenørene. Usikkerhet er ofte noe som prises dyrt, så alle konkretiseringer på produkt og løsninger er lønnsomme. 

Her er det også viktig å ta stilling til entrepriseløsning. Det vanligste er en totalentreprise hvor man inngår en kontrakt med en tømrermester eller murmester som igjen har underleverandører som elektriker, rørlegger, graver og så videre. For å gjøre jobben med å administrastrere tar de et påslag på prisen til underleverandørene. Alternativ kan man selv ta byggeledelsen og administrere underleverandørene, eller ansette oss eller en ekstern byggeleder. Vi har erfaring med å følge opp håndtverkere og å påse at det som bygges blir levert etter avtale.

Fasen avsluttes med at dere inngår en kontrakt med ett eller flere firma.

I denne fasen er det viktig at dere tar stilling til:

  • Kjenner dere noen håndverkere dere kunne tenke dere å bruke?
  • Hvordan vil dere at prosjektet skal administreres?
  • Hvilke materialer vil dere ha på vegger, gulv og tak.
  • Hvilke produkter vil vi ha på bad, kjøkken, dører og vinduer osv.
  • Skal vi gjøre noe selv? Montere kjøkken? Garderobeskap? Male?

Detaljprosjekt

I mange prosjekter leverer vi byggetegninger som underlag for håndtverkerne. Dette er detaljerte tegninger med mål og anvisninger på, omtrent som en avansert IKEA monteringstegning. Hvordan detaljer og løsninger utformes og bygges avklarer vi i samarbeid med eventuelt valgt håndverker og aktuelle andre produktleverandører eller rådgivere. 

Vår rolle i detaljprosjektet og oppfølging av byggeplass er først og fremst å sørge for at intensjonene fra planlegggingsfasene bevares under bygging, med andre ord at  bygget blir som planlagt. 

Når dere har inngått en avtale med en entreprenør og underleverandører, er det viktig at alle møtes for å diskutere hvordan vi skal gå videre, som et oppstartsmøte før bygging. I samarbeid med valgte entreprenører utarbeides detaljtegninger. Det er viktig å få klarhet i hva entreprenøren trenger av tegninger for å kunne bygge huset. et er også viktig å finne frem til hvilke detaljer på huset det er viktig at blir akkurat som planlagt for å få et helhetlig godt resultat.

Søknad om igangsettelse kommer vanligvis i starten av denne fasen, og detaljprosjektet starter som regel ved gitt rammetillatelse. 

I denne fasen er det viktig at dere tar stilling til:

  • Hvilke detaljer i bygget er det helt essensielt at blir akkurat som de er tenkt?
  • Valg av materialer og produkter, skal noen endres?
  • Om vi må prioritere, hva er viktig for oss å beholde?

Oppfølging

Ved behov følger vi opp byggeplassen med møter, befaringer og tett dialog med dere og de som bygger prosjektet. Det er ofte avgjørelser som skal tas daglig, og ved å ha en åpen dialog vil man kunne unngå å måtte gjøre ting om igjen. Vi hjelper dere å finne løsninger på utfordringer som oppstår underveis på byggeplassen. Det er svært viktig at eventuelle endringer meldes fra til ansvarlig prosjekterende da de han ha konsekvenser for tomteutnyttelse, avstander, tillatelse gitt ved byggesøknad og andre lover og regler. 

I denne fasen er det viktig at dere tar stilling til:

  • Hvor mye skal arkitekten følge opp entreprenøren?
  • Skal vi ha faste byggemøter på byggeplassen?

Når huset er ferdig, og drømmen forhåpentligvis oppfylt, søker vi om tillatelse for dere til å flytte inn (ferdigattest).