VARSEL OM OPPSTART AV FORENKLET REGULERINGSENDRING / by FrostArkitekter AS

GJELDER:                     Forslag til endring av byggegrense og eiendomsgrense på eiendommen.                   -                                     Eksisterende formål og virksomhet opprettholdes       

ADRESSE:                    Bjerkåsholmen 115, 3470 Slemmestad. 

GNR./BNR.:                  68/393

GRUNNEIER:                Vollen Båtservice AS

TILTAKSHAVER:           Ulrika og Jon-Geirr Spockeli

KONTAKT:                   Frost Arkitekter AS v/Siri Sandbeck Walther
                                    Telefon: 45 91 79 37, E-post: post@frostark.no

 Utsnitt planområdet: Planens avgrensing vises med stiplet, tykk strek

Utsnitt planområdet: Planens avgrensing vises med stiplet, tykk strek

REGULERINGSENDRINGER FOR BJERKÅSHOLMEN 115

Frost Arkitekter på vegne av Vollen Båtservice AS, varsler med dette oppstart av forenklet reguleringsendring i henhold til plan- og bygningsloven s § 12-8, for eiendommen Bjerkåsholmen 115, gnr/bnr 68/393 i Asker kommune.

Hensikt men endringene av gjeldende reguleringsplan er å:

·      Justere byggegrenser slik at de overensstemmer med eksisterende bebyggelse.

·      Utvide eksisterende byggegrense for tilpassing til planlagt nybygg som erstatter midlertidig plasthall.

·      Justere regulerte eiendomsgrenser slik at de harmonerer med eksisterende brygge.

Prosessen søkes gjennomført som mindre endring.

Planområdet er ca. 36,5dekar med avgrensing som vist på kartutsnittet. Planområdet består hovedsakelig av eiendommen 68/393, men omfatter også omkringliggende eiendommer. Avgrensingen i varslingen tar med mer enn det som skal justeres, det er for å sikre inn- og utkjøring til eiendommen og eventuelle andre forhold som kan oppstå underveis i planprosessen. Planavgrensen vil dermed komme til å bli justert noe som resultat av planprosessen.

Eiendommen vil benytte den eksisterende inn- og utkjøringen til eiendommen.

Ved rullering av Asker sin nye kommuneplan 2018-2030, sendte Frost Arkitekter på vegne av tiltakshavere inn et innspill. Innspillet omhandlet overstående hensikt med planarbeidet.

 

PLANOMRÅDET

Bjerkåsholmen 115 er i dag en industritomt der det utføres reparasjon, service og oppbevaring av båter opptil 60 fot.

 eiendommen markert med formål

eiendommen markert med formål

Området er i kommuneplan for Asker avsatt til næringsbebyggelse – nåværende. Sjøområdet marker i grått er avsatt til Havn- nåværende. Grønt området nord for eiendommen er avsatt til LNFR – nåværende. Vollen Båtservices bebyggelse ligger delvis inn på området som er avsatt til LNFR.

 I kommuneplanen er området avsatt til næringsbebyggelse - nåværende (lilla).

I kommuneplanen er området avsatt til næringsbebyggelse - nåværende (lilla).

Tomten 68/393 er regulert til kontor/industri/lager og er avlest fra Asker kommune sine karttjeneste til å være 4115 m2. Tomten har en TU-utnyttelse på 100% innenfor byggegrensen. Eiendommen er regulert av reguleringsplan og ikrafttredelse fra Asker kommune, teknisk rådmann, 13.mars 1991, Karsten Krogsæter, vedtatt av Asker kommunestyre i møte 6. Mars 1991 i henhold til plan-og bygningsloven § 27-2 nr. 1 og 28-1.Planens navn er Reguleringsplan for Bjerkås næringspark, Asker kommune. Eiendommen følger §4 i reguleringsbestemmelsene, område for industri/kontor/lager.

Området heter I3, som i planen sier at kan bebygges med kontor/industri/lager og tilhørende anlegg. Maks tillatt tomteutnyttelse, TU=100%. Yttervegger og vegger mellom bruksenheter medregnes i tillatt tomteutnyttelse.

Deler av Vollen Båtservices bebyggelse ligger utenfor området som er regulert til Kontor/Industri/Lager. Se bilde 3. 

Annet pågående planarbeid som kan ha betydning for planarbeidet er endringer av regulerte hensynssoner ifbm utvikling i regi av VEAS.

 Området er regulert til Kontor/Industri/Lager (lilla)

Området er regulert til Kontor/Industri/Lager (lilla)

OM EIENDOMMEN OG BEDRIFTENS HISTORIE

Bjerkåsholmen 115 ligger i Asker kommune på grensen til Røyken kommune mellom Vollen og Slemmestad. Man kommer til eiendommen fra Slemmestadveien, ned Eternitveien og helt ned til havneområdet ved siden av Veas (renseanlegg) ,langs kystlinjen. 

 Vollen Båtservice sett fra sjøen

Vollen Båtservice sett fra sjøen

Vollen båtservice sin plassering og navn er knyttet opp mot bedriftens og Vollens historie. Vollen har fra gammelt av drevet med båtindustri og varelevering via sjøveien. Vollen Båtservice startet sin bedrift i 1995 i Vollen sentrum  der hvor Vollen Marina i dag holder til (Slemmestadveien 416).

Virksomhetene til Vollen båtservice utviklet seg med boligveksten ellers i Vollen. Eiendommen i Vollen sentrum, slik den en gang var, ble for liten og lite tilgjengerlig for større båter, og virksomheten flyttet derfor til Bjerkåsholmen med tanke på at man ville at båtservice skulle tilbys til det samme nærmiljøet som før.

Dimensjonert med veksten av båter i Oslofjorden og muligheter for reparasjon av større båter ble lagerplass på land en mangelvare. Det ble derfor søkt om en midlertidig plasthall for vinteropplag av båter. Den samme hallen benyttes også til vekstedshall om vinteren. 

 Illustrasjoner som viser fugleperspektiv over eiendommen. Den store plasthallen ligger til høyre med den lille boden utenfor der igjen. Eksisterende boder /kontorer ligger i bebyggelsen til venstre.

Illustrasjoner som viser fugleperspektiv over eiendommen. Den store plasthallen ligger til høyre med den lille boden utenfor der igjen. Eksisterende boder /kontorer ligger i bebyggelsen til venstre.

Vollen Båtservice har siden oppstarten drevet med reparasjon av båter og det å levere service av båter i indre Oslofjord er både positivt for nærmiljøet og de som kommer fra andre steder i Oslofjorden. Å frakte båten langt ut av Oslofjorden for å få reparert båten sin er ikke spesielt miljøvennlig, og det må ses positivt på at verkstedet ligger i indre Oslofjord.  Det er bare i Asker registrert 4500 båter og enda flere innover i Oslo, så behovet for et serviceanlegg for båter er stort. 

I Vollen og områdene rundt, som ellers langs kysten, har sjøen gjennom tidene vært en viktig næringskilde. I senere tid har fritidsbåtinteressen økt betydelig. For områder rundt Vollen og Slemmestad har båtaktiviteten knyttet til fritidsbåter betydd mye både i sosial og i rekreativ sammenheng og har vært en betydelig faktor for samhold i nærmiljøet.

De eksisterende byggene på eiendommen er nå i bruk som verksted for lagring av verktøy og kontorer til de ansatte. Kontoret for besøkende er ikke veldig synlig og er ønsket at skal få en bedre plassering enn dagens situasjon.

Fordelen med å virksomheten på Bjerkåsholmen er at det er god tilgjengelighet for kunder som kommer med båtene sjøveien. Ytterst på eiendommen er det etablert en heisekranlift som kan løfte store tunge båter opp på land for service, reparasjon og vinteropplag. Det er også i senere tid etablert bryggeanlegg hvor båter kan legge til for enklere reparasjoner hvor det ikke er behov for å ta de på land.

Områder som eiendommen grenser til er områder registrert som friluft og naturvern på kartet. Disse områdene ligger nord for vår eiendom med svært bratt terreng.  I planarbeidet vil man sikre at det er en tilgjengerlighet til områdene bak bebyggelsen.

 Foto tatt fra kollen i bakkant av bebyggelsen. Det er bratt og kroglete å komme opp på kollen og dette viser at det ikke er et egnet sted å ferdes i for hverken barn eller voksne.

Foto tatt fra kollen i bakkant av bebyggelsen. Det er bratt og kroglete å komme opp på kollen og dette viser at det ikke er et egnet sted å ferdes i for hverken barn eller voksne.

 Foto viser bebyggelsen (plasthallen) inntil terrenget. Her ser man hvor bratt terrenget rundt er. Slik bebyggelsen ligger på eiendommen i dag blir det uterom mellom byggene som blir brukt som oppbevaring av materiell det ikke er plass til innendørs.

Foto viser bebyggelsen (plasthallen) inntil terrenget. Her ser man hvor bratt terrenget rundt er. Slik bebyggelsen ligger på eiendommen i dag blir det uterom mellom byggene som blir brukt som oppbevaring av materiell det ikke er plass til innendørs.

EKSISTERENDE BYGG PÅ EIENDOMMEN

Bjerkåsholmen 115 er bebygget med to permanente bygg, et lite og et stort kontor/lager-verkstedsbygg, og en midlertidig plasthall. 

Kontor/lagerbyggettil venstre brukes til kontorer og lagring materiell og maskiner som benyttes til å reparere båter, samt diverse deler. Båter som skal repareres blir plassert utenfor bygget, og for hver enkel reparasjon må båtene manøvreres og flyttes rundt for å få tilgang og plass til utstyret. Det er tenkt at eksisterende bygg (kontor/lager)  skal restaureres i fasaden. 

Plasthallenblir benytte som verksted samt vinteropplag og er en nødvendighet for dagens drift og oppbevaring. Denne midlertidige plasthallen skal rives for å etstattes med en ny permantnet hall for båtlagring og reparasjoner. Det er denne plansthallen som ligge utenfor eksisterende byggegrense hvor byggegrensen skal justeres til den faktiske bruk og behov for driften.

Lager/verkstedsbygget ytterst på eiendommen mot øst er svært slitt. Bygget har sporadisk blitt reparert, men det lekker og har behov for ytterligere reparasjoner. I forbindelse med at plasthallen skal rives er det foreslått at også dette bygget rives, slik at disse bygningene kan plasseres mer hensiktsmessig i forhold til hverandre i fremtiden. Flesteparten av Vollen Båtservice kommer naturlig nok sjøveien, og det er hensiktsmessig at det er et kontor/resepsjon i dette området som kan ta imot folk når de kommer.

 Kart viser eiendommen med eksisterende bebyggelse og eiendomsgrense

Kart viser eiendommen med eksisterende bebyggelse og eiendomsgrense

HØYDER

I følge reguleringsbestemmelsene kan man bygge med gesimshøyde til kote 16. 

Kote 16 er maks gesimshøyde for en bebyggelse innenfor byggegrensen. Ved å utvide byggegrense og tilpasse bruken som i all hovedsak foregår på bakkeplan kan en senke gesimshøydebestemmelsen dimensjonert ved at byggegrensen utvides. Da vil man tilpasse seg kollen i bakkant og få en mer effektiv plassering av byggene enn hva det er i dag. Ved endret reguleringsbestemmelse vil en ny høyde være tilpasset typografi og at fjernvirkningen sett fra sjøen ivarestas på en bedre måte.

BYGGE OG EIENDOMS-GRENSE

Slik det er i dag så er plasthallen plassert noe inne på byggegrense, mens mesteparten av hallen ligger utenfor byggegrensen.  Det er foreslått at byggegrensen skal justeres etter hvordan eksisterende bruk og behov er for eiendommen, og at det etableres en permanent holdbar løsning for både brukere og drivere.

 Kart viser viser eiendommen med eksisterende byggegrense, svart stiplet strek.

Kart viser viser eiendommen med eksisterende byggegrense, svart stiplet strek.

  Kart viser eiendommen med foreslått bebyggelse og ny foreslått eiendomsgrense med et forslag til en forbindelse til området bak. Nøyaktig hvor en forbindelse blir satt er ikke avklart og vil blir utarbeidet I forbindelse med planarbeidet.

 Kart viser eiendommen med foreslått bebyggelse og ny foreslått eiendomsgrense med et forslag til en forbindelse til området bak. Nøyaktig hvor en forbindelse blir satt er ikke avklart og vil blir utarbeidet I forbindelse med planarbeidet.

TILGJENGELIG FORBINDELSE TIL OMRÅDET BAK EIENDOMMEN

En ny bebyggelse skal ikke føres opp slik at det ikke er mulig å komme til bakenforliggende eiendom, friluftsområde. Forbindelsen skal ikke være en tursti da det er turstier i området tilhørende , men en mulig passasje slik at man ikke hindrer tilgang til bakenforliggende arealer. Det er i dag eksisterende turstier som leder en trygt ned til bukten bak eiendommen oppå kollen. Det legges ikke opp til at turgåere skal bevege seg inne på området når store båter tas opp og flyttes på av sikkerhetsmessige grunner. 

KONKLUSJON

Vi ønsker at det kan settes i gang med oppstart av forenklet reguleringsendring fordi:

·      Gnr/bnr 69/393 er regulert til kontor/industri og lager i dag og formålet for eiendommen endres ikke.

·      Ønske om forenklet reguleringsendring handler om å tilpasse den eksiterende reguleringsplanen til den faktiske bruken av eiendommen.

·      Ved å rive eksisterende plasthall, så kan man ved oppføring av ny bebyggelse benytte fremtidsrettete, miljøvennlige materialer som vil kunne tåle vær og vind bedre. 

·      Det er både miljøbesparende og positivt for nærmiljøet å tilby service for både store og mindre båter i indre Oslofjord. Båtene hadde brukt mer energi for å fraktes langt ut av Oslofjorden dersom ikke tilbud for reparasjon hadde vært tilstede. Samtidig har Vollen_Slemmestad historisk sett alltid vært preget av maritim drift.

·      Dagens plassering av bebyggelse er ikke til hinder for andre som ferdes på turstien som i dag er etablert og leder på oversiden av eiendommen. En ny bebyggelse vil heller ikke ta sikt eller sol fra andre bygg rundt da all bebyggelse er vesentlig lavere enn kollen i bakkant.

·      Ved å legge fokus på miljøvennlige materialvalg ved utskiftelse av den eksisterende plasthallen vil Vollen Båtservise gå foran som er godt eksempel til andre lager/verkstedsanlegg i Asker kommune.

 

INFORMASJON, MEDVIRKNING OG MERKNADER

Dokumenter fra planinitiativet vil bli publisert på nettsiden til Frost arkitekter under http://frostark.no/nyheter og kan også sees på Asker kommune sin hjemmeside. 
Ved spørsmål kan man henvende seg til saksbehandler hos Frost Arkitekter, se kontaktinformasjon.

Merknader som har virkning eller interesse for planarbeidet sendes innen 17. 08. 2018 til:

Frost Arkitekter AS v/ Siri Sandbeck Walther
Rådhusgata 4, 0151 Oslo
Telefon: 45 91 73 35 / 40 10 76 32     

E-post: siri@frostark.no

Merk: 0050 Vollen Båtservice

 

VIDERE SAKSGANG

Etter at meldingsfristen er ute, vil selve planforslaget bli utarbeidet for deretter å bli sendt til Asker kommune for saksbehandling. 

Etter første behandling i kommunen blir planen lagt ut til offentlig innsyn. Det vil da bli anledning for å komme med merknader og innsigelser mot planforslaget før videre politisk behandling.  

 

Sted: Oslo                    dato: 27.06.2018                                                         

Frost Arkitekter AS ved Siri S. Walther

Ansvarlig:          Frost Arkitekter AS                                            

Org. Nr.:           914 016 762

Adresse:           Rådhusgata 4, 0151 Oslo

Telefon:           45201241                                            

E-post:             post@frostark.no